Mietpapiere

Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete: Rechner und Vorlage für das Schreiben

Prüfen Sie, wie weit Sie die Miete nach § 558 BGB erhöhen dürfen. Der Rechner berücksichtigt Kappungsgrenze und Vergleichsmiete und zeigt alle Termine. Das Mieterhöhungsschreiben mit Begründung erstellen Sie gleich mit.

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  1. Schritt 1Miete und Vergleichsmiete eintragenDazu die Miete vor drei Jahren und den Tag der letzten Erhöhung.
  2. Schritt 2Grenzen und Fristen prüfenKappungsgrenze, Jahressperrfrist, Zustimmungs- und Klagefrist.
  3. Schritt 3Schreiben als PDFMit Mietspiegel oder drei Vergleichswohnungen. Entwurf kostenlos, ohne Wasserzeichen 4,90 €.
  • Kappungsgrenze geprüft
  • Fristen berechnet
  • Zustimmungserklärung dabei
So sieht Ihr Mieterhöhungsschreiben aus (Beispiel mit erfundenen Daten)

1. Miete und Termine

ohne Betriebskosten und ohne Erhöhungen nach §§ 559–560 BGB (Modernisierung, Betriebskosten)

Datum, ab dem die letzte Mieterhöhung galt, oder Mietbeginn

Tag, an dem das Schreiben beim Mieter ankommt

2. Kappungsgrenze

Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 % steigen, in Gebieten, die eine Verordnung des Bundeslandes nennt, um höchstens 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB).

Welche Kappungsgrenze gilt für Ihre Wohnung?

So finden Sie es heraus: Suchen Sie auf dem Rechtsportal Ihres Bundeslandes die „Kappungsgrenzenverordnung“ oder „Mieterschutzverordnung“ und prüfen Sie die Liste der Gemeinden und das Gültigkeitsdatum.

Miete vor drei Jahren

Stichtag = drei Jahre vor dem Tag, ab dem die neue Miete gilt; ohne Erhöhungen nach §§ 559–560 BGB

3. Ortsübliche Vergleichsmiete

Euro je m² und Monat, z. B. aus dem Mietspiegel Ihrer Gemeinde

4. Ergebnis

Bitte prüfen

  • FehlerBitte geben Sie die aktuelle Nettokaltmiete ein.
  • FehlerBitte geben Sie an, seit wann die jetzige Miete gilt (letzte Mieterhöhung ohne §§ 559–560 BGB oder Mietbeginn).
  • FehlerBitte geben Sie die Nettokaltmiete an, die drei Jahre vor dem Wirkungszeitpunkt galt, ohne Erhöhungen nach §§ 559–560 BGB.
  • FehlerBitte geben Sie die Wohnfläche an.
  • FehlerBitte geben Sie die ortsübliche Vergleichsmiete je m² an (zum Beispiel aus dem Mietspiegel).
  • HinweisOhne das geplante Zugangsdatum können die Fristen und der Wirkungszeitpunkt nicht berechnet werden.
  • HinweisBitte wählen Sie die Kappungsgrenze (20 % oder 15 %). Bis dahin zeigt der Rechner beide Ergebnisse.
  • HinweisFür die Begründung mit dem Mietspiegel fehlen noch Angaben (Name, Einordnung der Wohnung oder Spanne je m²).

5. Begründung und Schreiben

Diese Angaben erscheinen nur im Mieterhöhungsschreiben.

leer lassen = höchstzulässige Miete

Begründung (§ 558a Abs. 2 BGB)

Angaben aus dem Mietspiegel

z. B. Mietspiegel der Stadt Musterstadt 2025

z. B. Baujahr, Lage, Größe, Feld des Mietspiegels

Straße und Hausnummer, darunter PLZ und Ort

Name(n), Straße, PLZ und Ort, je Zeile eine Angabe

z. B. Musterstraße 1, 1. OG links

Andere Begründungen (Mietdatenbank, Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen) sind ebenfalls zulässig, werden von diesem Schreiben aber nicht abgedeckt.

6. Mieterhöhungsschreiben

Den Entwurf mit Wasserzeichen können Sie kostenlos herunterladen und prüfen. Das Schreiben ohne Wasserzeichen kostet einmalig 4,90 €.

Das Schreiben ist verfügbar, sobald alle Angaben für die Berechnung vollständig sind, die Kappungsgrenze gewählt ist und keine Hinweise mit „Fehler“ mehr offen sind.

Ihre Eingaben bleiben auf Ihrem Gerät. Es wird nichts hochgeladen.

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Der Vermieter kann verlangen, dass der Mieter einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zustimmt (§ 558 BGB). Die Miete steigt also nicht automatisch: Der Mieter muss zustimmen. Dafür gelten feste Grenzen und Fristen, die der Rechner prüft. Bei einer vereinbarten Indexmiete ist diese Erhöhung ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 BGB); dafür gibt es den Indexmiete-Rechner.

Die Regeln im Überblick

  • 15 Monate unverändert: Zu dem Zeitpunkt, ab dem die Erhöhung gelten soll, muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB).
  • Jahressperrfrist: Das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung zugehen (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Rechner misst die Frist ab dem Tag, an dem die letzte Erhöhung wirksam wurde. Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB (Modernisierung, Betriebskosten) bleiben bei beiden Fristen außer Betracht.
  • Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen, in Gebieten einer Landesverordnung um höchstens 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB).
  • Begründung in Textform: mit Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen (§ 558a BGB).
  • Zustimmung: Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit. Stimmt er zu, gilt die neue Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang. Sonst kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b BGB).

So rechnet der Mieterhöhung-Rechner

  1. Frühester Zugang = Tag der letzten Erhöhung + 12 Monate.
  2. Ende der Zustimmungsfrist = letzter Tag des Monats, der zwei Monate nach dem Zugang liegt.
  3. Neue Miete ab = Beginn des dritten Monats nach Zugang, frühestens jedoch 15 Monate nach der letzten Erhöhung. Diese zweite Grenze folgt der überwiegenden Auffassung.
  4. Ende der Klagefrist = letzter Tag des dritten Monats nach Ende der Zustimmungsfrist.
  5. Kappungsgrenze = Miete drei Jahre vor dem Tag, ab dem die neue Miete gilt, × 1,20 bzw. × 1,15.
  6. Höchstzulässige Miete = der niedrigere Betrag aus Vergleichsmiete (€ je m² × Wohnfläche) und Kappungsgrenze.

Rechenbeispiel

Die letzte Erhöhung gilt seit dem 01.03.2025. Das Schreiben darf also frühestens am 01.03.2026 zugehen. Es geht am 10.03.2026 zu: Die Zustimmungsfrist endet am 31.05.2026, die neue Miete gilt ab dem01.06.2026, die Klagefrist endet am 31.08.2026.

Am 01.06.2023 betrug die Miete 600 €, heute ebenfalls 600 €. Die Vergleichsmiete liegt bei 9,50 € je m² × 80 m² = 760 €. Die Kappungsgrenze erlaubt bei 20 % höchstens 720 €, bei 15 % höchstens 690 €. Weil die Kappungsgrenze niedriger ist als die Vergleichsmiete, ist sie die Grenze.

Welche Kappungsgrenze gilt bei Ihnen?

Die Länder legen per Verordnung fest, in welchen Gemeinden die Kappungsgrenze von 15 % gilt. Eine solche Verordnung gilt höchstens fünf Jahre. Suchen Sie auf dem Rechtsportal Ihres Bundeslandes nach der „Kappungsgrenzenverordnung“ oder „Mieterschutzverordnung“ und prüfen Sie die Gemeindeliste und das Gültigkeitsdatum. Der Rechner fragt Sie ausdrücklich, welche Grenze gilt, und zeigt bis zu Ihrer Wahl beide Ergebnisse. Im Zweifel ist 15 % die sichere Wahl.

Mehr dazu im Ratgeber Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete.

Häufige Fragen

Um wie viel darf ich die Miete erhöhen?

Höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 %. In Gebieten, die eine Verordnung des Bundeslandes nennt, liegt die Kappungsgrenze bei 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB). Maßgeblich ist der niedrigere der beiden Beträge.

Woher weiß ich, ob 20 % oder 15 % gelten?

Suchen Sie auf dem Rechtsportal Ihres Bundeslandes die aktuelle „Kappungsgrenzenverordnung“ oder „Mieterschutzverordnung“. Prüfen Sie, ob Ihre Gemeinde in der Liste steht und ob die Verordnung noch gilt; eine solche Verordnung gilt höchstens fünf Jahre. Im Zweifel ist 15 % die sichere Wahl.

Wann darf ich die Mieterhöhung frühestens verlangen?

Das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung zugehen (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB). Außerdem muss die Miete zu dem Zeitpunkt, ab dem die Erhöhung gelten soll, seit 15 Monaten unverändert sein (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten (§§ 559 bis 560 BGB) zählen dabei nicht.

Was passiert, wenn das Schreiben zu früh zugeht?

Nach überwiegender Auffassung ist ein zu früh zugegangenes Verlangen unwirksam und wird nicht einfach später wirksam. Der Rechner zeigt Ihnen deshalb den frühesten Zugangstag und warnt, wenn Ihr geplanter Tag davor liegt.

Wie muss ich die Mieterhöhung begründen?

Das Verlangen ist in Textform zu erklären und zu begründen (§ 558a Abs. 1 BGB). Zulässig sind ein Mietspiegel, eine Mietdatenbank, das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder drei vergleichbare Wohnungen (§ 558a Abs. 2 BGB). Das Schreiben dieses Rechners deckt den Mietspiegel und drei Vergleichswohnungen ab.

Muss ich einen qualifizierten Mietspiegel nennen?

Ja, wenn ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für die Wohnung enthält, müssen diese Angaben im Schreiben stehen, auch wenn Sie die Erhöhung anders begründen (§ 558a Abs. 3 BGB). Bei einem Mietspiegel mit Spanne genügt es, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt.

Wie lange hat der Mieter Zeit für die Zustimmung?

Bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens. Stimmt er zu, ist die neue Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang zu zahlen (§ 558b BGB). Beispiel: Zugang am 10.03.2026, Zustimmungsfrist bis 31.05.2026, neue Miete ab 01.06.2026.

Was kann ich tun, wenn der Mieter nicht zustimmt?

Sie können innerhalb von drei weiteren Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist auf Zustimmung klagen (§ 558b BGB). Im Beispiel endet die Klagefrist am 31.08.2026. Der Rechner zeigt diesen Termin mit an.

Was kostet das Mieterhöhungsschreiben?

Rechner und Entwurf mit Wasserzeichen sind kostenlos. Das Schreiben ohne Wasserzeichen kostet einmalig 4,90 €. Mit dem Jahrespass (29,90 €, 12 Monate, keine automatische Verlängerung) sind alle kostenpflichtigen PDFs enthalten.

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