Bei einem Mieterwechsel während des Jahres erhalten der alte und der neue Mieter jeweils eine eigene Abrechnung für ihre Mietzeit. Kosten ohne Zähler teilen Sie nach Tagen auf, verbrauchsabhängige Kosten nach Zwischenablesung; für Heizung und Warmwasser ist die Zwischenablesung vorgeschrieben (§ 9b HeizkostenV). Eine gesonderte Abrechnung zum Auszugstag müssen Sie nicht erstellen (§ 556 Abs. 3 Satz 4 BGB).
Der Ablauf in fünf Schritten
- Zählerstände beim Wechsel festhalten. Notieren Sie im Übergabeprotokoll Strom, Gas, Wasser kalt und warm sowie die Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler.
- Zwischenablesung für Heizung und Warmwasser veranlassen. Nach § 9b HeizkostenV ist sie beim Nutzerwechsel Pflicht. Bei einem Messdienst beauftragen Sie diesen.
- Mietzeiten in Tagen bestimmen. Zählen Sie für jeden Mieter die Tage im Abrechnungszeitraum, einschließlich Ein- und Auszugstag.
- Jede Kostenart mit ihrem Schlüssel verteilen. Fläche und Einheiten nach Tagen, Personen nach Personentagen, Verbrauch nach Zählerständen.
- Zwei Abrechnungen erstellen. Jeder Mieter erhält eine Abrechnung über seine Tage, mit seinen eigenen Vorauszahlungen.
Kosten ohne Zähler: Aufteilung nach Tagen
Für Kosten, die nach Wohnfläche oder nach Wohneinheiten verteilt werden, gilt eine einfache Formel:
Anteil = Gesamtkosten × (Fläche der Wohnung ÷ Gesamtfläche) × (Miettage ÷ Tage im Zeitraum)
Das Jahr 2025 hat 365 Tage. Ein Schaltjahr hat 366 Tage. Die Gesamtfläche umfasst alle Wohnungen im Haus, auch leerstehende und selbst genutzte.
Kosten nach Personen: Personentage
Beim Personenschlüssel zählen Sie für jede Wohnung Personen × Tage und teilen die Kosten im Verhältnis dieser Personentage auf. Maßgeblich sind die tatsächlichen Bewohner, nicht das Melderegister (BGH 23.01.2008 – VIII ZR 82/07). Die Abrechnung muss nicht zeigen, wie die Personenzahl Tag für Tag ermittelt wurde (BGH 15.09.2010 – VIII ZR 181/09; BGH 22.10.2014 – VIII ZR 97/14).
Sie können statt Tagen auch ganze Monate zählen. Legen Sie sich auf eine Methode fest und nennen Sie sie in der Abrechnung, zum Beispiel: „Eine Person zählt für jeden angefangenen Monat.“ Welche Zählweise Gerichte bevorzugen, ist nicht geklärt.
Kosten nach Zählern und Heizkosten
Wird eine Kostenart nach erfasstem Verbrauch verteilt, etwa Wasser über Wohnungszähler, verwenden Sie den Zählerstand vom Wechseltag, soweit er abgelesen wurde. Der Verbrauch des alten Mieters ist dann der Stand beim Auszug minus der Stand zu Beginn des Zeitraums.
Für Heizung und Warmwasser gilt § 9b HeizkostenV: Die Zwischenablesung ist vorgeschrieben. Die übrigen Heizkosten, also der Teil, der nicht nach Verbrauch abgerechnet wird, werden nach Gradtagszahlen oder nach der Zeit aufgeteilt, die Warmwasserkosten nach der Zeit.
Vorauszahlungen und Zustellung
Ziehen Sie bei jedem Mieter die Vorauszahlungen ab, die er im Abrechnungszeitraum tatsächlich gezahlt hat. Werden stattdessen die vereinbarten Beträge abgezogen, ist die Abrechnung nicht formell unwirksam (BGH 23.09.2009 – VIII ZA 2/08), aber inhaltlich falsch (BGH 18.05.2011 – VIII ZR 240/10).
Auch der ausgezogene Mieter muss seine Abrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist erhalten (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Lassen Sie sich deshalb beim Auszug die neue Anschrift geben und tragen Sie sie im Übergabeprotokoll ein. Einzelheiten zu den Fristen stehen im Beitrag Nebenkostenabrechnung: Fristen.
Beispiel: Wechsel am 01.04.2025
Ein Haus mit drei Wohnungen hat 300 m² Wohnfläche. Wohnung C hat 75 m². Max Mustermann wohnte dort mit einer Person bis 31.03.2025, also 90 Tage. Familie Beispiel zog am 01.04.2025 mit drei Personen ein und wohnte 275 Tage im Jahr 2025.
Grundsteuer, 1.200,00 €, nach Wohnfläche:
| Mieter | Rechnung | Anteil |
|---|---|---|
| Max Mustermann | 1.200,00 € × 75/300 × 90/365 | 73,97 € |
| Familie Beispiel | 1.200,00 € × 75/300 × 275/365 | 226,03 € |
Zusammen ergibt das 300,00 €, also genau ein Viertel der Grundsteuer.
Müllabfuhr, 900,00 €, nach Personentagen:
| Wohnung / Mieter | Personentage | Anteil |
|---|---|---|
| A, 2 Personen ganzjährig | 2 × 365 = 730 | 326,87 € |
| B, 1 Person ganzjährig | 1 × 365 = 365 | 163,43 € |
| C, Max Mustermann | 1 × 90 = 90 | 40,30 € |
| C, Familie Beispiel | 3 × 275 = 825 | 369,40 € |
| Summe | 2.010 | 900,00 € |
Für Familie Beispiel lautet die Rechnung 900,00 € × 825 ÷ 2.010 = 369,40 €. Prüfen Sie bei jeder Kostenart, ob die Summe aller Anteile auf den Cent genau den Gesamtkosten entspricht.
Max Mustermann hat von Januar bis März monatlich 150,00 € vorausgezahlt, insgesamt 450,00 €. Dieser Betrag wird nur in seiner Abrechnung abgezogen. Familie Beispiel hat ab April neun Monate zu je 170,00 € gezahlt, insgesamt 1.530,00 €.
Der Nebenkostenabrechnungs-Generator rechnet den Zeitanteil automatisch, wenn Sie den Mieterwechsel als zweites Mietverhältnis in derselben Wohnung eintragen. Zählerstände und neue Anschrift halten Sie mit dem Wohnungsübergabeprotokoll fest.
Steht die Wohnung zwischen Auszug und Einzug leer, tragen Sie die Kosten für diese Tage selbst. Wie das in der Abrechnung aussieht, erklärt der Beitrag Leerstand in der Nebenkostenabrechnung.
Stand: November 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.