Sie dürfen die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, wenn die Miete bei Wirksamwerden der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert ist und die letzte Erhöhung beim Zugang des Verlangens mindestens ein Jahr zurückliegt (§ 558 Abs. 1 BGB). Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen, in Gebieten mit Landesverordnung um höchstens 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB). Der Mieter muss zustimmen; er hat dafür bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit.
Die Fristen im Überblick
| Frist | Regel | Grundlage |
|---|---|---|
| Wartefrist 15 Monate | Bei Wirksamwerden der Erhöhung muss die Miete 15 Monate unverändert sein | § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB |
| Jahressperrfrist | Das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden | § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB |
| Zustimmungsfrist | bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang | § 558b BGB |
| Wirksamkeit | ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang | § 558b BGB |
| Klagefrist | drei weitere Monate nach Ablauf der Zustimmungsfrist | § 558b BGB |
Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten (§§ 559 bis 560 BGB) bleiben bei der Wartefrist und der Jahressperrfrist außer Betracht.
Die Jahressperrfrist richtig berechnen
Rechnen Sie die Jahresfrist ab dem Tag, an dem die letzte Erhöhung wirksam wurde. Erst danach darf das neue Verlangen beim Mieter eingehen. Ein zu früh gestelltes Verlangen ist nach überwiegender Ansicht unwirksam und wird nicht einfach auf einen späteren Zeitpunkt verschoben. Warten Sie die Frist deshalb in jedem Fall ab.
Die Kappungsgrenze
Die Kappungsgrenze begrenzt den Anstieg innerhalb von drei Jahren. Ausgangspunkt ist die Miete drei Jahre vor dem Wirksamwerden der neuen Erhöhung, ohne Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB.
- 20 % gelten allgemein (§ 558 Abs. 3 BGB).
- 15 % gelten in Gemeinden, die eine Landesverordnung benennt. Eine solche Verordnung gilt jeweils für höchstens fünf Jahre.
Ob Ihre Gemeinde betroffen ist, prüfen Sie in der aktuellen Verordnung Ihres Bundeslandes. Sie heißt meist „Kappungsgrenzenverordnung“ oder „Mieterschutzverordnung“ und steht im Rechtsportal des Landes, mit Gemeindeliste und Ablaufdatum. Wenn Sie unsicher sind, rechnen Sie mit 15 %.
Die neue Miete ist der niedrigere der beiden Werte: ortsübliche Vergleichsmiete oder Ausgangsmiete plus 20 % bzw. 15 %.
Begründung der Erhöhung
Das Erhöhungsverlangen muss in Textform gestellt und begründet werden (§ 558a Abs. 1 BGB). Zulässig sind nach § 558a Abs. 2 BGB:
- ein Mietspiegel; enthält er eine Spanne, genügt es, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt,
- eine Mietdatenbank,
- das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
- drei vergleichbare Wohnungen.
Gibt es für die Wohnung einen qualifizierten Mietspiegel, müssen Sie dessen Angaben im Schreiben nennen, auch wenn Sie die Erhöhung anders begründen (§ 558a Abs. 3 BGB).
Beispiel: Erhöhung zum 01.06.2026
Max Mustermann vermietet eine 80 m² große Wohnung an Familie Beispiel. Die letzte Erhöhung wurde am 01.03.2025 wirksam. Die Nettokaltmiete beträgt 600,00 €; so hoch war sie auch am 01.06.2023. Der örtliche Mietspiegel weist für die Wohnung 9,50 € je m² aus.
- Frühester Zugang: 01.03.2025 plus ein Jahr, also ab 01.03.2026.
- Zugang des Schreibens: 10.03.2026.
- Zustimmungsfrist: Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang, also 31.05.2026.
- Neue Miete ab: Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang, also 01.06.2026. Das sind genau 15 Monate nach dem 01.03.2025, die Wartefrist ist eingehalten.
- Klagefrist bei fehlender Zustimmung: drei weitere Monate, also bis 31.08.2026.
Höhe der Erhöhung:
| Rechenschritt | Betrag |
|---|---|
| Vergleichsmiete 9,50 € × 80 m² | 760,00 € |
| Miete am 01.06.2023 (drei Jahre vor Wirksamwerden) | 600,00 € |
| Obergrenze bei 20 % Kappungsgrenze | 720,00 € |
| Obergrenze bei 15 % Kappungsgrenze | 690,00 € |
Herr Mustermann darf also höchstens 720,00 € verlangen, in einem Gebiet mit 15 % Kappungsgrenze höchstens 690,00 €. Die Vergleichsmiete von 760,00 € kann er in diesem Schritt nicht ganz erreichen.
Das Schreiben
Das Schreiben nennt die bisherige und die verlangte Miete, jeweils auch je m², die Begründung, die Einhaltung der Kappungsgrenze und die Zustimmungsfrist. Ein Auszug:
Die Nettokaltmiete für die Wohnung 1. OG links (80 m²) beträgt seit dem 01.03.2025 unverändert 600,00 € (7,50 €/m²). Ich bitte Sie, einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf 690,00 € (8,63 €/m²) mit Wirkung ab dem 01.06.2026 zuzustimmen.
Die Kappungsgrenze von 15 % ist eingehalten: Die Miete betrug am 01.06.2023 600,00 €; die Erhöhung innerhalb von drei Jahren beträgt 15,00 %.
Bitte erklären Sie Ihre Zustimmung bis zum 31.05.2026 (Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang, § 558b Abs. 2 BGB). Die erhöhte Miete ist ab dem 01.06.2026 zu zahlen. Die Betriebskostenvorauszahlung bleibt unverändert.
Dazu gehören die Begründung, zum Beispiel mit Name und Datum des Mietspiegels, Einordnung der Wohnung und Spanne, sowie eine Zeile, auf der der Mieter seine Zustimmung unterschreiben kann.
Der Mieterhöhung-Rechner ermittelt die zulässige neue Miete, den frühesten Versandtermin, das Ende der Zustimmungsfrist und den Termin, ab dem die neue Miete gilt, und erstellt das Schreiben. Ist im Mietvertrag eine Indexmiete vereinbart, ist eine Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen; lesen Sie dann den Beitrag Indexmiete anpassen.
Stand: November 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.