Die Nebenkosten einer leerstehenden Wohnung trägt der Vermieter. Beim Flächenschlüssel bleibt die Fläche der leeren Wohnung in der Gesamtfläche, sodass die übrigen Mieter nicht mehr zahlen als bei voller Vermietung. Wachsender Leerstand allein rechtfertigt keine Änderung des Verteilerschlüssels (BGH 31.05.2006 – VIII ZR 159/05).
Der Grundsatz: Die Gesamtwerte bleiben gleich
In jeder Kostenart rechnen Sie mit den Werten des ganzen Hauses: mit der Gesamtfläche aller Wohnungen, der Zahl aller Wohneinheiten und dem Gesamtverbrauch. Leerstehende und selbst genutzte Wohnungen gehören dazu. Der Anteil, der auf die leere Wohnung entfällt, bleibt bei Ihnen.
Zur Kontrolle gilt: Die Anteile aller Mieter plus Ihr Anteil für Leerstand müssen je Kostenart auf den Cent die Gesamtkosten ergeben. Fehlt eine leere Wohnung in der Gesamtfläche, ist das ein Fehler zulasten der Mieter.
Leerstand je Verteilerschlüssel
| Schlüssel | Behandlung der leeren Wohnung | Wer trägt den Anteil |
|---|---|---|
| Wohnfläche | Fläche bleibt in der Gesamtfläche | Vermieter |
| Wohneinheiten | Einheit zählt weiter mit | Vermieter |
| Verbrauch (Zähler) | kein oder geringer Verbrauch, der gemessene Verbrauch zählt | Vermieter für den gemessenen Verbrauch |
| Personen | null Personen; fiktiver Ansatz umstritten | siehe unten |
| Heizung, Grundkosten | Fläche bleibt im Grundkostenanteil | Vermieter |
Wohnfläche und Wohneinheiten
Beim Flächenschlüssel teilen Sie die Kosten durch die Gesamtfläche des Hauses. Die leere Wohnung behält ihre Quadratmeter. Das gilt auch für verbrauchsabhängige Kosten, die mangels Zählern nach Fläche verteilt werden. Der BGH hat ausdrücklich entschieden, dass ein steigender Leerstand den Vermieter nicht dazu berechtigt, den Schlüssel zu wechseln (BGH 31.05.2006 – VIII ZR 159/05).
Beim Schlüssel nach Wohneinheiten gilt dasselbe: Hat das Haus vier Wohnungen, entfällt auf jede ein Viertel, auch wenn eine davon leer steht.
Personenschlüssel: eine offene Frage
In einer leeren Wohnung wohnt niemand, sie hat also null Personen. Rechnet man streng nach den Bewohnern, verteilen sich die Kosten nur auf die bewohnten Wohnungen. Ob der Vermieter für die leere Wohnung trotzdem einen fiktiven Anteil tragen muss, etwa für eine Person, ist umstritten. Eine Entscheidung des BGH dazu gibt es nicht.
Der vorsichtige Weg ist, die leere Wohnung mit einer Person anzusetzen und diesen Anteil selbst zu tragen. Damit vermeiden Sie Streit, zahlen aber etwas mehr. Wer anders rechnen will, sollte sich vorher beraten lassen.
Heizung und Warmwasser
Bei der Heizkostenabrechnung nach der Heizkostenverordnung wird ein Teil der Kosten nach Verbrauch und der Rest nach Fläche verteilt (§§ 7, 8 HeizkostenV). Der nach Fläche verteilte Grundkostenanteil der leeren Wohnung bleibt beim Vermieter. Der Verbrauchsanteil richtet sich nach dem, was in der leeren Wohnung tatsächlich gemessen wurde.
Leerstand zwischen zwei Mietern
Häufig steht eine Wohnung nur für einige Wochen oder Monate zwischen Auszug und Einzug leer. Dann gibt es drei Zeitabschnitte: die Tage des alten Mieters, die Tage des Leerstands und die Tage des neuen Mieters. Die Leerstandstage gehen auf Ihre Rechnung. Wie Sie die Tage der Mieter berechnen, erklärt der Beitrag Nebenkostenabrechnung bei Mieterwechsel.
Beispiel: vier Monate Leerstand
Erika Mustermann besitzt ein Haus mit drei gleich großen Wohnungen zu je 80 m², zusammen 240 m². Wohnung 3 stand vom 01.01.2025 bis 30.04.2025 leer, das sind 120 Tage. Ab 01.05.2025 wohnt Familie Beispiel dort, für 245 Tage. Die Gebäudeversicherung kostete 1.440,00 € und wird nach Wohnfläche verteilt.
- Anteil der Wohnung 3 für das ganze Jahr: 1.440,00 € × 80/240 = 480,00 €.
- Anteil Familie Beispiel: 480,00 € × 245/365 = 322,19 €.
- Anteil Erika Mustermann für den Leerstand: 480,00 € × 120/365 = 157,81 €.
- Die Wohnungen 1 und 2 zahlen unverändert je 480,00 €.
Kontrolle: 480,00 € + 480,00 € + 322,19 € + 157,81 € = 1.440,00 €.
Würde Frau Mustermann den Leerstand einfach weglassen und die 1.440,00 € nur auf die bewohnten Flächen verteilen, müssten die Mieter der Wohnungen 1 und 2 mehr zahlen. Das wäre nicht zulässig.
Personenschlüssel im selben Haus. Die Müllabfuhr kostet 600,00 € und wird nach Personentagen verteilt. Wohnung 1 hat 2 Personen, Wohnung 2 hat 1 Person, Familie Beispiel hat 3 Personen.
| Wohnung | Personentage | Anteil |
|---|---|---|
| 1 | 2 × 365 = 730 | 224,62 € |
| 2 | 1 × 365 = 365 | 112,31 € |
| 3, Leerstand mit 1 Person angesetzt | 1 × 120 = 120 | 36,92 € |
| 3, Familie Beispiel | 3 × 245 = 735 | 226,15 € |
| Summe | 1.950 | 600,00 € |
Für Familie Beispiel lautet die Rechnung 600,00 € × 735 ÷ 1.950 = 226,15 €. Die 36,92 € für den Leerstand trägt Frau Mustermann bei diesem vorsichtigen Ansatz selbst. Ohne den fiktiven Ansatz würden sich die 600,00 € nur auf 1.830 Personentage verteilen, und jeder Mieter zahlte etwas mehr.
Der Nebenkostenabrechnungs-Generator rechnet immer mit der eingetragenen Gesamtfläche des Hauses und weist den Rest als „Anteil Vermieter (Leerstand/Eigennutzung)“ aus. Mehr zu den einzelnen Schlüsseln lesen Sie im Beitrag Verteilerschlüssel für Nebenkosten.
Stand: November 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.