Für eine vermietete Eigentumswohnung erstellen Sie eine eigene Nebenkostenabrechnung für Ihren Mieter. Die Hausgeld- bzw. Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft liefert dafür die Zahlen, enthält aber auch Kosten, die Sie nicht umlegen dürfen, etwa Verwalterkosten und die Erhaltungsrücklage. Die Grundsteuer fehlt dort und muss gesondert hinzu.
Hausgeld ist nicht gleich Nebenkosten
Das Hausgeld deckt alle Kosten der Gemeinschaft. Umlagefähig sind davon nur die Betriebskosten nach § 2 BetrKV, und auch die nur, soweit der Mietvertrag ihre Umlage vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB). Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind nach § 1 Abs. 2 BetrKV ausdrücklich ausgenommen.
Welche Hausgeld-Positionen Sie umlegen dürfen
| Position der Hausgeldabrechnung | An den Mieter weitergeben? |
|---|---|
| Wasser und Abwasser, Müll, Allgemeinstrom | ja, wenn im Mietvertrag vereinbart |
| Hausreinigung, Gartenpflege | ja, wenn im Mietvertrag vereinbart |
| Hauswart | nur der Betriebskostenanteil, ohne Reparaturen und Verwaltung |
| Gebäudeversicherung, Aufzug, Schornsteinfeger, Wartungen | ja, wenn im Mietvertrag vereinbart |
| Heizung und Warmwasser | ja, nach der Abrechnung des Messdienstes |
| Verwaltervergütung, Verwalterkosten | nein, Verwaltungskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) |
| Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage), Zuführung | nein (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV) |
| Instandhaltung, Reparaturen, Sonderumlagen | nein |
| Bankgebühren, Kontoführung, Porto, Kosten der Eigentümerversammlung, Beiratsvergütung, Rechts- und Gerichtskosten | nein, Verwaltung |
| Grundsteuer | ja, steht aber nicht im Hausgeld, gesondert aufnehmen (§ 2 Nr. 1 BetrKV) |
Der Verteilerschlüssel
Für die vermietete Eigentumswohnung gilt eine besondere Regel. Enthält der Mietvertrag keinen Schlüssel, gilt der Schlüssel, nach dem die Kosten unter den Eigentümern verteilt werden, zum Beispiel nach Miteigentumsanteilen (MEA). Widerspricht dieser Schlüssel billigem Ermessen, gilt die Wohnfläche (§ 556a Abs. 3 BGB, in Kraft seit 01.12.2020).
Nach MEA rechnet sich der Anteil so: Kosten × MEA der Wohnung ÷ Gesamt-MEA. Auch wenn die Hausgeldabrechnung den Anteil Ihrer Wohnung bereits ausweist, müssen Sie in der Abrechnung für den Mieter Gesamtkosten, Schlüssel und Gesamtwert nennen, damit der Mieter die Rechnung nachvollziehen kann. Übernehmen Sie dazu für jede Position die Gesamtkosten der Gemeinschaft und den Schlüssel aus der Hausgeldabrechnung.
Für die Grundsteuer, die nur Ihre Wohnung betrifft, verwenden Sie die direkte Zuordnung: Der Betrag aus dem Grundsteuerbescheid geht zu 100 % auf die Wohnung.
Abflussprinzip in der WEG-Abrechnung
Die Jahresabrechnung der Gemeinschaft richtet sich oft nach dem Abflussprinzip, zählt also die im Jahr bezahlten Beträge. Für die kalten Betriebskosten ist das auch in Ihrer Abrechnung zulässig (BGH 20.02.2008 – VIII ZR 49/07). Bei den Heizkosten nicht: Dort zählt der im Zeitraum tatsächlich verbrauchte Brennstoff (BGH 01.02.2012 – VIII ZR 156/11). Verwenden Sie für Heizung und Warmwasser deshalb die Zahlen aus der Abrechnung des Messdienstes.
Die Frist gilt auch hier
Auch bei einer Eigentumswohnung muss die Abrechnung dem Mieter bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB), für 2025 also bis 31.12.2026. Entscheidend ist der Zugang beim Mieter, nicht das Absenden. Planen Sie deshalb ein, dass die Hausgeldabrechnung rechtzeitig vorliegen muss, damit Ihnen genug Zeit für die eigene Abrechnung bleibt. Einzelheiten stehen im Beitrag Nebenkostenabrechnung: Fristen.
Beispiel: Abrechnung 2025 für Familie Beispiel
Max Mustermann vermietet seine Eigentumswohnung an Familie Beispiel. Der Mietvertrag vereinbart die Umlage der Betriebskosten nach § 2 BetrKV. Die Hausgeldabrechnung 2025 weist für seine Wohnung folgende Anteile aus:
| Position | Anteil Wohnung | Umlegen? | Betrag für den Mieter |
|---|---|---|---|
| Wasser und Abwasser | 420,00 € | ja | 420,00 € |
| Müllabfuhr | 180,00 € | ja | 180,00 € |
| Allgemeinstrom | 60,00 € | ja | 60,00 € |
| Hausreinigung | 240,00 € | ja | 240,00 € |
| Gartenpflege | 120,00 € | ja | 120,00 € |
| Gebäudeversicherung | 210,00 € | ja | 210,00 € |
| Hauswart (davon 50,00 € Reparaturen) | 300,00 € | nur 250,00 € | 250,00 € |
| Heizung und Warmwasser laut Messdienst | 980,00 € | ja | 980,00 € |
| Verwaltervergütung | 360,00 € | nein | – |
| Zuführung Erhaltungsrücklage | 600,00 € | nein | – |
| Instandhaltung | 150,00 € | nein | – |
| Bankgebühren | 25,00 € | nein | – |
Hinzu kommt die Grundsteuer laut Bescheid mit 240,00 €.
- Umlagefähige Kosten aus dem Hausgeld ohne Heizung: 1.480,00 €.
- Plus Grundsteuer: 240,00 €, zusammen 1.720,00 €.
- Plus Heizung und Warmwasser: 980,00 €, Kostenanteil gesamt 2.700,00 €.
- Abzüglich Vorauszahlungen: 12 × 210,00 € = 2.520,00 €.
- Ergebnis: Nachzahlung von 180,00 €.
Herr Mustermann trägt selbst 1.185,00 €: Verwaltervergütung, Rücklage, Instandhaltung, Bankgebühren und den Reparaturanteil des Hauswarts.
Im Nebenkostenabrechnungs-Generator gibt es dafür den Modus „Einzelne Wohnung“ mit einem Assistenten, der typische Hausgeld-Positionen auflistet und die nicht umlagefähigen mit Begründung ausschließt. Welche Kostenarten generell umlagefähig sind, erklärt der Beitrag Umlagefähige Nebenkosten.
Stand: November 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.